2026 社區管委會與公寓大廈法規指南

台灣有超過七成人口住在公寓或社區大樓。每個月繳管理費、社區開區權會、管委會公告財務報表——這些都是日常，但你真的了解管委會的權限到哪裡、你的權益有哪些嗎？

---

《公寓大廈管理條例》是台灣規範集合式住宅最重要的法律。從管理費的收取、公共基金的使用、違建的處理到管委會的權限，都在這部法律的範圍內。

這篇從最基本的法律架構開始，幫你把管委會和住戶之間的權利義務、常見爭議的處理方式一次弄清楚。

---

公寓大廈管理條例基本認識

三個核心角色

重要名詞

• 專有部分：你的房子內部，你擁有完全所有權
• 共用部分：樓梯間、電梯、頂樓平台、大廳等公共空間，由全體住戶共有
• 約定專用：共用部分經過約定給特定住戶專用（如某些社區的頂樓給頂樓戶使用）

---

管理委員會的職責與權限

管委會是社區的執行單位，依法執行以下職務：

核心職務

1. 執行區分所有權人會議決議
2. 共有及共用部分的清潔、維護、修繕（電梯、水塔、外牆等）
3. 住戶違規的制止（如噪音、堆雜物、違建）
4. 管理費與公共基金的收支、保管及運用
5. 規約、會議紀錄、財務報表的保管
6. 管理服務人員（保全、清潔）的委任與監督

管委會不能做的事

• 未經區權會決議，不得擅自調漲管理費
• 不得自行訂定規約罰則（須經區權會通過）
• 不得以管委會名義從事社區管理以外的事業
• 不得隨意動用公共基金（須依區權會決議）

---

住戶的權利與義務

住戶的權利

• 使用共用部分：在合於規約的範圍內使用公共設施
• 參與區權會：出席區分所有權人會議並投票
• 查閱財務報表：可以要求管委會提供財務收支明細
• 提案權：可以提案送交區權會討論

住戶的義務

• 按時繳納管理費：這是法定義務，不能以服務有瑕疵為由拒繳
• 遵守規約：包括寵物飼養、垃圾處理、裝潢施工等規定
• 不得妨礙公共安全：樓梯間不得堆置雜物、逃生通道必須暢通
• 容忍修繕義務：當管委會進行共用部分修繕時，住戶不得拒絕進入

---

管理費與公共基金

很多人分不清楚管理費和公共基金的差別：

常見的管理費問題

管理費可以用在哪些地方？

管理費主要用於日常管理維護：保全人員薪水、清潔費用、電梯保養、公設水電等。如果經區權會決議，也可以用於警衛薪資等安全維護事項。

空屋可以少繳管理費嗎？

這要看規約或區權會決議。管委會沒有權力自行決定減免，必須經過區權會通過。

欠繳管理費會怎樣？

住戶欠費超過 2 期（通常為 2 個月），經管委會催告後仍不給付，管委會可以向法院聲請支付命令或提起民事訴訟。不過要注意 5 年的請求權時效。

公共基金的重要提醒

公共基金應設專戶儲存，由管委會管理。內政部營建署明確函示：公共基金不宜分配發還給住戶，因為這會影響社區正常修繕維護。

---

常見糾紛與處理方式

樓梯間堆放雜物

很多社區都有這個問題——鞋子、傘架、鞋櫃放在家門外的走廊上。

法律規定： 《公寓大廈管理條例》第 16 條明定，不得在樓梯間或共同走廊堆置雜物。違者可處 4 萬至 20 萬元罰鍰。

處理流程： 管委會發函要求改善 → 通知主管機關 → 開罰

頂樓加蓋

法律定位： 頂樓平台屬於全體區分所有權人共用，不是頂樓住戶專有。頂樓加蓋屬於違章建築。

處理方式：

1. 管委會依規約制止
2. 向地方政府違建拆除單位檢舉
3. 其他住戶可依民法請求拆除並返還共有空間

噪音與寵物糾紛

噪音： 住戶不得發生喧囂或振動妨礙安寧。管委會應制止，無效可報請主管機關處 3,000 元至 15,000 元罰鍰。

寵物： 是否可飼養寵物須明確載明在規約中才有效力。管委會不能自行訂定寵物禁令或罰款。

公設點交爭議

新社區常見的問題：建商與管委會因公設驗收標準談不攏，拖延數年無法完成點交。

問題影響： 管委會無法領取起造人提撥的公共基金，社區財務陷入空轉。

解決方式： 管委會可依第 47 條向建管單位檢舉，建商可被處 3,000 至 15,000 元罰鍰，且可連續處罰。

---

區分所有權人會議教戰

會議怎麼開？

區權會每年至少召開 1 次（定期會議）。必要時可以召開臨時會議。

決議門檻（一般事項）：

• 須 2/3 以上 區權人出席，且出席者 3/4 以上 同意

決議門檻（重新召集）：

• 第一次人數不足時，得就同一議案重新召集
• 門檻降為 1/5 以上 出席且過半數同意（假決議）

規約是什麼？

規約是社區的「憲法」，所有住戶和管委會都必須遵守。內容包括管理費收取標準、公共設施使用規則、寵物飼養規定、裝潢施工規範等。

規約的修訂必須經過區權會決議，管委會不能自行更改。

---

2026 年社區修繕補助

各縣市 2026 年持續提供社區修繕補助：

如果社區公共基金不足，可以考慮：先動用公共基金 → 申請政府補助 → 住戶均攤，三種方式組合運用。

---

常見問題

管委會可以罰我錢嗎？

管委會沒有直接罰款的權力。罰款必須明訂在規約中，且經過區權會決議通過。如果規約沒有規定，管委會不能自行對住戶罰款。

管委會委員是無給職嗎？

是的，管委會委員多數是無給職，由住戶義務擔任。雖然是無給職，但如果管委會未善盡維護責任（如電梯保養不當導致住戶受傷），管委會和委員仍可能面臨民事賠償責任。

管委會可以不讓我用公設嗎？

如果住戶欠繳管理費，管委會是否可以暫停公設使用權？這需要看規約是否有明確規定。2026 年法院判例指出，這屬於新增規約事項，需要經過重度決議門檻，管委會不能自行決定。

頂樓漏水誰負責修？

如果是頂樓平台（共用部分）漏水，由管委會負責修繕。如果是頂樓加蓋的違建部分漏水，則由頂樓住戶自行負責。

管委會可以不公告財務嗎？

不行。管委會應定期公告財務收支及公共基金運用情形。違反者可處 4 萬至 20 萬元罰鍰。住戶也有權要求查閱財務報表。

管委會委員可以連任嗎？

依《公寓大廈管理條例》，管委會主委連任以一次為限（即最多連任一次）。不過這僅限於主委，其他委員職位沒有連任限制。

社區沒有管委會怎麼辦？

如果社區未成立管委會，應由區權會推選管理負責人。如果連管理負責人也沒有，公寓大廈的管理維護事務由地方政府主管機關輔導處理。

換管委會時要交接什麼？

新任管委會成立後，舊任委員應在 7 日內 移交公共基金收支情形、會計憑證、帳簿、財務報表、印鑑及餘額。拒絕移交者可處 4 萬至 20 萬元罰鍰。

---

總結