2026 凶宅／海砂屋／輻射屋查詢指南

買房是大多數人一生中金額最大的交易，但凶宅、海砂屋、輻射屋這三大瑕疵，有時候連專業房仲都不一定知道。2026 年 4 月成屋買賣新制上路後，賣方必須強制揭露更多屋況資訊，但買方主動查驗仍然是保護自己的最好方式。

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這篇從三大房屋瑕疵的定義、查詢管道、檢測方式到法律救濟，幫你建立完整的買房自保知識。

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凶宅完整指南

法律上的凶宅定義

台灣法律對凶宅沒有明確定義，目前主要依據 內政部 97 年函釋：

1. 發生在賣方產權持有期間
2. 發生在專有部分（主建物、陽台、露台等室內空間）
3. 非自然死亡（凶殺、自殺、一氧化碳中毒等）

以下情況不算凶宅：自然病死、老死、在公共區域（走廊、中庭）發生死亡、意外死亡（火災、跌倒）。

凶宅查詢管道

賣方的告知義務

賣方必須在《不動產說明書》及《建物現況確認書》中據實填寫凶宅資訊。隱瞞凶宅可能構成：

• 物之瑕疵擔保責任（民法第 354 條）
• 侵權行為（民法第 184 條）
• 詐欺罪（刑法第 339 條）

仲介若知情不報，依《不動產經紀業管理條例》可能負連帶賠償責任。

買到凶宅的救濟

實務上凶宅的市價約打 6 ~ 8 折，重大案件可能低於 6 折。

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海砂屋完整指南

什麼是海砂屋？

海砂屋是指建築時使用未經處理的海沙作為混凝土細骨材，海沙中的氯離子會導致鋼筋腐蝕、混凝土剝落，嚴重影響建築結構安全。

海砂屋的外觀徵兆

• 天花板、牆角混凝土剝落
• 鋼筋腐蝕外露（鋼筋生鏽膨脹撐裂混凝土）
• 白色結晶附著（俗稱壁癌的延伸）
• 持續性的滲漏水問題

海砂屋查詢管道

2026 年海砂屋新制

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輻射屋完整指南

什麼是輻射屋？

輻射屋是指建築材料受到輻射汙染的房屋，主要來源是 1982 年至 1984 年間，部分鋼材被摻入輻射鋼筋。

高風險建築年份

輻射屋查詢管道

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買房自保五步驟

第一步：看房前先做功課

• 在台灣凶宅網搜尋該地址
• 下載事故地圖 App 查看周邊
• Google 搜尋「地址 + 凶宅／事故／自殺」
• 查詢地方政府海砂屋列管名單
• 查詢原能會輻射屋資料

第二步：看房時仔細觀察

• 檢查天花板、牆角有無混凝土剝落
• 注意有無鋼筋外露的跡象
• 觀察地下室和公共設施狀況
• 看看屋內有沒有符咒或鎮邪物品
• 感受一下整體氛圍

第三步：問對人

• 問鄰居：「這間房子之前發生過什麼事嗎？」
• 問管理員：「這棟大樓有沒有什麼新聞？」
• 問里長：「這附近有沒有列管的問題房屋？」

第四步：要求書面保障

要求賣方親自填寫《不動產說明書》和《建物現況確認書》，並在買賣契約中加入以下條款：

「賣方保證本標的於持有期間未曾發生非自然死亡事件（凶殺、自殺、一氧化碳中毒等），且非屬海砂屋（氯離子含量超標）或輻射屋。若有不實，賣方願無條件解除契約並返還全部價金。」

第五步：必要時自費檢測

如果對房屋有疑慮，可以自費委託專業機構檢測：

• 氯離子檢測：建築師公會或土木技師公會
• 輻射檢測：原能會認可的檢測業者

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買到瑕疵屋的法律救濟

如果交屋後才發現買到了問題屋，可以採取以下行動：

瑕疵擔保請求

發現瑕疵後應立即以書面方式通知賣方（存證信函或律師函），主張物之瑕疵擔保責任。可依情況請求：

• 解除契約：瑕疵重大且無法修補時
• 減少價金：依房屋價值減損程度要求退款

損害賠償請求

如果能證明賣方明知卻隱瞞，可以另外請求損害賠償。2026 年法院判決對賣方的誠信義務要求愈來愈嚴格，即使賣方聲稱不知情，法院仍可能依周邊情況推定其知情。

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常見問題

凶宅可以貸款嗎？

凶宅通常銀行拒貸或貸款成數極低，可能需要準備全額自備款。這也是凶宅價格較低的原因之一。

海砂屋可以住嗎？

輕度氯離子超標的房屋不一定會立即倒塌，但鋼筋會持續腐蝕，結構安全會隨時間惡化。建議委託專業技師評估，若屬重大瑕疵應考慮停止使用。

輻射屋對人體有害嗎？

原能會列管的輻射屋是指年劑量達 1 毫西弗以上的建築物。長期暴露於輻射環境確實有健康風險，購買前建議確認檢測報告。

法拍屋是凶宅怎麼辦？

法院拍賣公告不一定會主動揭露凶宅資訊。投標前建議自行查詢，因為法拍屋通常沒有物之瑕疵擔保責任，買到凶宅也很難主張權利。

租屋遇到凶宅可以退租嗎？

房東有義務告知凶宅資訊。如果房東隱瞞，承租人可依民法第 424 條（租賃物瑕疵）終止租約。建議看房時就主動詢問並在契約中備註。

2026 年新制對買方有什麼實際幫助？

2026 年 4 月新制強制賣方揭露氯離子檢測、加壓供水設備和太陽能板資訊。這代表賣方不能再以「不知道」為由規避海砂屋的告知責任，對買方來說多了一層保障。

凶宅會被「洗白」嗎？

目前法規的漏洞是：凶宅揭露義務僅限於賣方持有期間。如果之前的屋主在持有期間發生非自然死亡，之後透過人頭轉手一次，新的賣方在持有期間沒有事故發生，依法規可以不用揭露——但法院實務上仍可能要求知情者負責。

三種瑕疵屋的銀行貸款有什麼不同？

凶宅：多數銀行拒貸。海砂屋：視氯離子超標程度，輕度可能部分貸款，嚴重者拒貸。輻射屋：視輻射劑量，列管案件通常拒貸。

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總結