2026 台灣房屋稅／地價稅計算
自住、出租、空屋各繳多少，稅率與申報期限完整教學
2026 年房屋稅與地價稅計算——房屋稅 2.0 囤房稅上路：自住 1%~1.2%、非自住最高 4.8%、空屋比出租多繳 3 倍。地價稅自用住宅僅 2‰（千分之二），一般用地 10‰~55‰（最高差 27 倍）。兩者都要主動申請優惠稅率——房屋稅 3 月 23 日前、地價稅 9 月 22 日前。設籍是關鍵：沒設戶籍無法享自住優惠。
很多人收到稅單才發現——為什麼鄰居的房屋稅比我便宜這麼多？為什麼我的地價稅是別人的好幾倍？差別在於：自住 vs 非自住的稅率差距非常驚人。 房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）在 2024 年 7 月上路後，自住最低 1%，非自住最高 4.8%；地價稅自用住宅僅 2‰，一般用地最高 55‰——差了 27 倍。而且這些優惠稅率不會自動適用，需要主動申請。這篇把兩種稅的計算方式、稅率差異和申報期限一次講清楚。
房屋稅基本公式
房屋稅 = 房屋課稅現值 × 適用稅率其中：
房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1 - 折舊率 × 折舊年數) × 路段率房屋課稅現值是由各縣市政府評定的，每年 7 月 1 日重新計算一次，原則上房子越老現值越低（每年折舊），但路段率調升時可能反而增加。
課稅期間
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 課稅所屬期間 | 每年 7 月 1 日 ~ 次年 6 月 30 日 |
| 繳納時間 | 每年 5 月（5 月 1 日 ~ 5 月 31 日） |
| 納稅基準日 | 每年 2 月末日（當天房屋登記名義人就是納稅人） |
房屋稅 2.0 稅率（囤房稅 2.0）
2024 年 7 月起實施的囤房稅 2.0 核心變革：
- 全國歸戶：不再按縣市分開計算，而是全國總持有戶數合計
- 全數累進：超過一定戶數，所有房屋都按高稅率課徵
- 新增設籍要求：自住必須設戶籍
自住房屋
| 條件 | 稅率 |
|---|---|
| 全國單一自住（本人+配偶+未成年子女僅 1 戶，現值低於各縣市標準） | 1.0% |
| 一般自住（全國 3 戶以內，有設籍、無出租） | 1.2% |
| 公益出租人 / 社會住宅包租代管 | 1.2%（不計入囤房戶數） |
✅ 自住三大要件（缺一不可）：
- 無出租或供營業使用
- 本人、配偶或直系親屬實際居住且辦竣戶籍登記
- 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內
2026 年最重要的改變： 自住必須設戶籍！以前只要求「實際居住」，現在必須有戶籍登記。沒設籍的話，稅率直接跳到 2.6% 起。
非自住房屋（含空屋）
非自住房屋（含空置未使用）適用差別稅率，按全國持有戶數累進：
六都（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄）
| 全國持有戶數（非自住） | 稅率 |
|---|---|
| 2 戶以內 | 3.2% |
| 3 ~ 4 戶 | 3.8% |
| 5 ~ 6 戶 | 4.2% |
| 7 戶以上 | 4.8% |
其餘縣市
| 全國持有戶數（非自住） | 稅率 |
|---|---|
| 1 ~ 2 戶以內 | 2.8% |
| 3 ~ 5 戶 | 3.2% |
| 6 ~ 7 戶 | 3.8% |
| 8 戶以上 | 4.8% |
出租房屋（有申報租金所得可適用較低稅率）
| 持有戶數 | 六都 | 非六都 |
|---|---|---|
| 3 戶以內 / 4 戶以內 | 1.5% | 1.5% |
| 4 ~ 5 戶 / 5 ~ 6 戶 | 2.0% | 2.0% |
| 6 戶以上 / 7 戶以上 | 2.4% | 2.4% |
🧮 房屋稅試算
案例一：自住 vs 空屋（房屋現值 100 萬元）
| 使用情形 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|
| ✅ 自住（有設籍） | 1.2% | 12,000 元 |
| ❌ 空置未使用（第 1 戶） | 2.6%（六都 3.2%） | 26,000 元 |
| ✅ 一般出租（有申報租金） | 1.5% | 15,000 元 |
| ✅ 公益出租 | 1.2% | 12,000 元 |
案例二：台北市擁有多戶非自住
老陳在台北市持有 5 戶房子：1 戶自住（設籍）、4 戶空置
| 房屋 | 用途 | 房屋現值 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 戶 | 自住 | 150 萬 | 1.2% | 18,000 元 |
| 第 2 戶 | 空置 | 100 萬 | 3.2% | 32,000 元 |
| 第 3 戶 | 空置 | 100 萬 | 3.2% | 32,000 元 |
| 第 4 戶 | 空置 | 80 萬 | 3.2% | 25,600 元 |
| 第 5 戶 | 空置 | 80 萬 | 3.2% | 25,600 元 |
| 合計 | 133,200 元 |
如果老陳把 4 戶空屋都出租並申報租金所得，稅率可降至 2.0%（持有 4~5 戶），年稅額降到約 72,000 元，省了 6 萬多。
案例三：新竹市持有 1 戶空屋
房屋現值 100 萬元，空置未使用 稅率：2.8%（乙組第 1 戶） 年稅額：28,000 元 若改為出租申報，稅率降至 1.5%，年稅額 15,000 元 若成為公益出租人，稅率 1.2%，年稅額僅 12,000 元
地價稅基本公式
地價稅 = 申報地價總額 × 適用稅率| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 課稅所屬期間 | 每年 1 月 1 日 ~ 12 月 31 日 |
| 繳納時間 | 每年 11 月（11 月 1 日 ~ 11 月 30 日） |
| 納稅基準日 | 8 月 31 日（當天土地登記名義人就是納稅人） |
| 公告地價調整 | 每 2 年調整一次（2026 年為重新規定地價年度） |
自用住宅用地：特別稅率 2‰
自用住宅用地稅率僅 2‰（千分之二），與一般用地 10‰ 起相比，至少省 4 倍，且不累進。
申請五大要件
| 條件 | 內容 |
|---|---|
| ① 戶籍登記 | 所有權人、配偶或直系親屬至少一人辦竣戶籍登記 |
| ② 無出租營業 | 房屋無出租或供營業使用 |
| ③ 建物權屬 | 房屋須為所有權人、配偶或直系親屬所有 |
| ④ 面積限制 | 都市土地 ≤ 300 m²（約 90.75 坪）；非都市 ≤ 700 m² |
| ⑤ 處數限制 | 所有權人、配偶及未成年子女全國以 1 處為限 |
注意：成年直系親屬（如父母）設籍的房子，可不計入「1 處」的限制。也就是說，如果你和配偶名下已經 1 處自用，讓成年子女設籍在另一處，那第二處也可以適用 2‰。
2026 年公告地價調整
2026 年為公告地價調整年度（每 2 年調整一次）：
| 縣市 | 平均調幅 | 對自用戶影響 |
|---|---|---|
| 台北市 | 調升 3.9% | 57% 自用戶平均增約 198 元 |
| 新北市 | 調升 9.54% | 平均每戶增約 152 元 |
| 桃園市 | 調升 7.7% | 影響因區域而異 |
| 台中市 | 調升 1.51% | 影響較小 |
| 高雄市 | 配合調整 | 累進起點地價提高至 403.2 萬元 |
一般用地：累進稅率（10‰ ~ 55‰）
一般用地基本稅率 10‰，當同一縣市的土地地價總額超過該縣市 累進起點地價 時，依超過倍數累進：
| 級別 | 超過倍數 | 稅率 |
|---|---|---|
| 第 1 級 | 未超過累進起點 | 10‰ |
| 第 2 級 | 超過 1 ~ 5 倍 | 15‰ |
| 第 3 級 | 5 ~ 10 倍 | 25‰ |
| 第 4 級 | 10 ~ 15 倍 | 35‰ |
| 第 5 級 | 15 ~ 20 倍 | 45‰ |
| 第 6 級 | 超過 20 倍 | 55‰ |
2026 年累進起點地價
| 縣市 | 2026 累進起點地價 |
|---|---|
| 高雄市 | 403.2 萬元 |
| 新竹市 | 580.8 萬元 |
🧮 地價稅試算
案例一：自用住宅（2‰）
小王在台中市有 1 戶自住房子，土地申報地價總額 200 萬元
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 申報地價總額 | 2,000,000 元 |
| 適用稅率 | 2‰ |
| 年稅額 | 4,000 元 |
案例二：一般用地（10‰ vs 55‰）
老李在台北市有 1 塊空地，土地申報地價總額 500 萬元
| 情況 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|
| 沒有任何優惠 | 10‰ | 50,000 元 |
| 如果在精華區，地價總額超過累進起點 | 最高 55‰ | 275,000 元 |
案例三：自用 vs 非自用差距
土地申報地價 300 萬元
| 用途 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|
| ✅ 自用住宅（已申請） | 2‰ | 6,000 元 |
| ❌ 一般用地（未申請） | 10‰ | 30,000 元 |
| 差距 | 5 倍 | 省 24,000 元 |
這就是為什麼每年 9 月 22 日前一定要申請——沒申請就是用一般用地稅率，稅金直接變 5 倍。
房屋稅 vs 地價稅：重點比較
| 比較項目 | 房屋稅 | 地價稅 |
|---|---|---|
| 課稅標的 | 房屋本身 | 土地 |
| 稅率（自住/優惠） | 1% ~ 1.2% | 2‰ |
| 稅率（非自住/一般） | 最高 4.8% | 最高 55‰ |
| 自住戶數限制 | 本人+配偶+未成年子女 3 戶以內 | 1 處為限（成年直系可突破） |
| 自住面積限制 | 無 | 都市 300 m² |
| 申請期限 | 每年 3 月 23 日前 | 每年 9 月 22 日前 |
| 繳納月份 | 5 月 | 11 月 |
| 設籍要求 | ✅ 必要 | ✅ 必要 |
| 是否主動適用 | ❌ 需申請 | ❌ 需申請 |
📅 年度重要時程
| 月份 | 事項 |
|---|---|
| 2 月末日 | 房屋稅納稅基準日 |
| 3 月 23 日前 | 房屋稅使用情形變更申報（錯過要等次年） |
| 5 月 | 🏠 房屋稅開徵（5/1 ~ 5/31） |
| 8 月 31 日 | 地價稅納稅基準日 |
| 9 月 22 日前 | 地價稅自用住宅優惠申請截止 |
| 11 月 | 🌏 地價稅開徵（11/1 ~ 11/30） |
常見問題 FAQ
1. 自住房屋稅怎麼申請？會自動適用嗎？
不會自動適用。 必須向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報。如果房屋使用情形符合自住條件，每年 3 月 23 日前 申報，當期即可適用優惠稅率。如果逾期申報，就要等次年才能開始適用。
2. 地價稅自用住宅怎麼申請？
每年 9 月 22 日前 向土地所在地稅務局提出申請。可臨櫃或線上申辦。特別注意： 如果你是透過買賣或繼承取得房子，即使使用情形沒變，新所有權人也必須 重新申請，否則會按一般用地課稅。
3. 戶籍遷出會怎樣？
房屋稅自住資格會失效。 房屋稅 2.0 規定自住必須設戶籍，一旦戶籍遷出，從次期開始就無法適用 1.2% 自住稅率。地價稅也一樣，戶籍遷出後自用住宅優惠即失效，可能被追補稅金。
4. 空屋比出租多繳多少稅？
差距非常大。以房屋現值 100 萬元為例：
| 情況 | 年稅額 | 比自住多繳 |
|---|---|---|
| 自住（有設籍） | 12,000 元 | — |
| 出租（有申報） | 15,000 元 | +3,000 元 |
| 空置（第 1 戶） | 26,000 ~ 32,000 元 | +14,000 ~ +20,000 元 |
空屋轉出租，一年可以省 1.1~1.7 萬元。
5. 房屋標準單價 3 年一調，2026 年有調整嗎？
2026 年是房屋標準單價評定年度。新北市已宣布調升約 5%，台北市則凍漲。影響會在 2027 年 5 月的稅單反映。以新北市 30 坪 RC 大樓自住為例，年增約 700 元；非自住因累進加成，年增 1,800~2,700 元。
6. 同時持有自住和出租，房屋稅怎麼算？
分別按各自的使用情形課稅：
- 自住那戶 → 1.2%（符合條件）
- 出租那戶 → 1.5%~2.4%（視持有戶數）
- 空置那戶 → 最高 4.8%（視縣市分組和戶數）
7. 公益出租人是什麼？稅率真的有比較低嗎？
公益出租人是將房子出租給符合租金補貼資格的房客，並向政府登記。好處是：
- 房屋稅：1.2%（與自住同），且不計入囤房戶數
- 地價稅：比照自用住宅 2‰
- 所得稅：每月有 1.5 萬元免稅額
8. 2026 年地價稅會變貴嗎？
要看你的土地在哪裡。 2026 年公告地價調整：新北調升 9.54%、桃園 7.7%、台北 3.9%、台中 1.51%。如果是自用住宅（2‰），影響很有限（新北平均多 152 元、台北多 198 元）。但如果是一般用地（累進稅率），地價調升可能導致稅額有感增加。
總結
| 重點 | 房屋稅 | 地價稅 |
|---|---|---|
| 自住最低 | 1%（單一自住） | 2‰ |
| 非自住最高 | 4.8% | 55‰ |
| 空屋代價 | 比自住多繳 2~3 倍 | 一般用地累進可能很高 |
| 省稅關鍵 | 設戶籍 + 3 月 23 日前申報 | 設戶籍 + 9 月 22 日前申請 |
| 出租優勢 | 稅率降至 1.5%~2.4% | 公益出租可比照自用 |
| 年度稅額 | 每年 5 月繳 | 每年 11 月繳 |
房屋稅自住 1%~1.2%，非自住最高 4.8%——空屋比出租多繳 3 倍，設籍是省稅關鍵。地價稅自用住宅只要 2‰（千分之二），一般用地最高 55‰，差了 27 倍。 兩種優惠都不會自動適用：房屋稅在 3 月 23 日前申報，地價稅在 9 月 22 日前申請。2026 年房屋標準單價部分縣市調升、公告地價也調漲，自用戶影響不大，但一般用地和有屋出租的要多留意。
以上資訊整理自 2026 年 5 月財政部及各縣市稅務局公告。房屋稅 2.0 自 2024 年 7 月起實施，地價稅累進起點每 2 年調整一次。各縣市實際稅率可能因地方政府自訂差別稅率而略有不同，請以各縣市稅務局最新公告為準。如有疑問，可撥打稅務服務專線 0800-000-321。