房地合一稅 2.0 自 2021 年 7 月上路以來，已成為台灣房市交易最重要的稅制之一。境內持有房地 2 年內出售課徵 45%、2 至 5 年課 35%、5 至 10 年課 20%。自住滿 6 年可享 400 萬元免稅額。2026 年房地合一稅制持續適用，本文整理完整申報指南。
什麼是房地合一稅 2.0？
房地合一稅是出售房屋及土地時的所得稅，針對不動產交易獲利課稅，以抑制短期炒作。2.0 版較 1.0 版大幅提高短期交易的稅率。
| 比較項目 | 房地合一稅 1.0 | 房地合一稅 2.0 |
|---|
| 境內 1 年內稅率 | 45% | 45% |
| 境內 2 年內稅率 | 35% | 45% |
| 境內 2 至 5 年稅率 | 20% | 35% |
| 境內 5 至 10 年稅率 | 無（適用 20%） | 20% |
| 境內逾 10 年稅率 | 無（適用 15%） | 15% |
| 境內自住免稅額 | 400 萬元 | 400 萬元 |
稅率級距表
個人境內持有
| 持有期間 | 稅率 | 說明 |
|---|
| 2 年以內 | 45% | 短期炒作最高稅率 |
| 超過 2 年、5 年以內 | 35% | 中期持有 |
| 超過 5 年、10 年以內 | 20% | 長期持有優惠稅率 |
| 超過 10 年 | 15% | 超長期最低稅率 |
| 自住滿 6 年 | 免稅額 400 萬元（超過部分課 10%） | 自住優惠 |
個人境外持有（非境內居住者）
法人（營利事業）
| 持有期間 | 稅率 | 說明 |
|---|
| 2 年以內 | 45% | 併入營利事業所得稅申報 |
| 超過 2 年 | 35% | 併入營所稅申報 |
| 合併申報 | 計入年度營所稅結算申報 | 不再分開計稅（2024 年起改革） |
申報範圍
哪些交易需要申報？
| 交易類型 | 是否需申報 | 備註 |
|---|
| 出售 2016 年後取得的房地 | ✅ 需要 | 房地合一稅主要適用範圍 |
| 出售 2015 年底前取得的房地 | ❌ 不需 | 適用舊制（財產交易所得稅） |
| 贈與取得的房地 | ✅ 需要 | 取得成本以贈與時公告現值計算 |
| 繼承取得的房地 | ✅ 需要 | 取得成本以繼承時公告現值計算 |
| 預售屋交易 | ✅ 需要 | 2021 年 7 月起納入 |
| 特定股權交易 | ✅ 需要 | 持有 50% 以上股權且資產 50% 以上為房地 |
稅額計算公式
房地合一稅 =（房地出售收入 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額）× 適用稅率
可扣除項目
| 項目 | 說明 |
|---|
| 取得成本 | 購入價格、契稅、代書費、仲介費等 |
| 相關費用 | 出售時仲介費（上限為成交價的 5%）、廣告費、代書費 |
| 改良費用 | 房屋修繕、裝潢費用（需有發票憑證） |
| 土地漲價總數額 | 已繳納的土地增值稅部分可扣除 |
試算範例
情境：持有 3 年出售
| 項目 | 金額 |
|---|
| 出售價格 | 1,500 萬元 |
| 取得成本（含相關費用） | 1,000 萬元 |
| 土地漲價總數額 | 50 萬元 |
| 獲利（所得額） | 450 萬元 |
| 適用稅率（2 至 5 年） | 35% |
| 應納稅額 | 1,575,000 元 |
申報流程
申報時限
| 情況 | 申報時限 |
|---|
| 一般出售 | 完成所有權移轉登記次日起 30 日內 |
| 預售屋轉售 | 簽訂買賣契約次日起 30 日內 |
| 免稅案件（自住） | 仍須申報，即使應納稅額為 0 |
申報方式
備妥文件 → 線上或臨櫃申報 → 計算稅額 → 繳納稅款
| 步驟 | 說明 |
|---|
| 1. 準備文件 | 買賣契約書、收付款憑證、取得成本證明、費用單據、土地增值稅單 |
| 2. 線上申報 | 財政部電子申報系統（推薦，可試算稅額） |
| 3. 臨櫃申報 | 至戶籍地或房地所在地稅捐處 |
| 4. 繳稅 | 申報後依稅額繳納，可信用卡、轉帳、超商繳款 |
💡 線上申報最方便
財政部電子申報系統提供自動試算功能，只需輸入買賣價格、取得成本、持有期間等基本資料，系統會自動計算應納稅額，大幅降低出錯率。
自住優惠
自住免稅條件
| 條件 | 說明 |
|---|
| 設籍 | 本人、配偶或未成年子女設有戶籍 |
| 居住 | 連續居住滿 6 年 |
| 無出租 | 6 年內無出租或營業使用 |
| 次數限制 | 6 年內限用 1 次 |
自住免稅計算
| 項目 | 金額 |
|---|
| 獲利（所得額） | 500 萬元 |
| 自住免稅額 | 400 萬元 |
| 課稅所得 | 100 萬元 |
| 稅率（自住優惠） | 10% |
| 應納稅額 | 100,000 元 |
常見申報錯誤
| 錯誤類型 | 說明 | 正確做法 |
|---|
| 漏報仲介費 | 忘了扣除出售時仲介費 | 保留仲介費發票，全額扣除 |
| 成本證明不全 | 裝潢修繕費用無發票 | 保留所有修繕發票與合約 |
| 誤認自住資格 | 未設戶籍卻申報自住 | 自住須設戶籍滿 6 年 |
| 逾期申報 | 錯過 30 日申報期限 | 移轉登記後 30 日內申報 |
| 預售屋未申報 | 以為預售屋不需申報 | 2021 年後預售屋交易須申報 |
常見問題
房地合一稅是買方繳還是賣方繳？
賣方繳。 房地合一稅是針對「出售房地產的獲利」課稅，由賣方申報繳納。買方不需繳房地合一稅。
自住免稅的 6 年怎麼算？
從完成所有權登記日開始計算，到出售日止。需連續設籍居住滿 6 年，中間不能中斷。如果曾遷出戶籍，需重新計算 6 年。
房屋持有時間怎麼算？
從完成所有權登記日起算至買賣契約簽訂日為止。例如：2020 年 1 月 1 日登記取得，2025 年 12 月 31 日簽約出售，持有約 6 年，適用 20% 稅率。
繼承取得的房地，持有時間怎麼算？
繼承取得的持有時間可併計被繼承人的持有期間。例如：父親持有 5 年後去世，兒子繼承後立即出售，合計持有期間為 5 年，適用 20% 稅率而非 45%。
出售自住房地後未滿 6 年又買新屋，可以適用自住免稅嗎？
不行。 自住免稅的 6 年內限用 1 次。如果在 6 年內賣了自住房又買了新屋並在短期內出售，新房不適用自住免稅優惠。
房地合一稅 2.0 一覽表
| 持有期間 | 個人境內稅率 | 個人境外稅率 | 法人稅率 |
|---|
| 2 年以內 | 45% | 45% | 45% |
| 2 至 5 年 | 35% | 35% | 35% |
| 5 至 10 年 | 20% | — | — |
| 超過 10 年 | 15% | — | — |
| 自住滿 6 年 | 免稅額 400 萬元（超過課 10%） | — | — |
⚠️ 免責聲明
本文資訊整理自財政部《所得稅法》相關條文，稅率級距與申報規定可能隨修法而有變動。如有具體交易需求，建議諮詢專業會計師或稅務代理人。申報時效極短（30 日內），請務必注意不可逾期。如有疑問請撥打 財政部稅務專線 0800-000-321。