2026 囤房稅 2.0 完整試算
稅率級距、多屋族影響、節稅對策一次看懂
2026 年囤房稅 2.0 完整試算指南，2025 年 7 月起實施全國歸戶制，非自住住家用稅率調高至 2% 至 4.8%，持有 7 戶以上最高課 4.8%。本篇整理稅率級距表、多屋族實際稅額試算、對建商與租屋市場的影響、合法節稅對策，以及與房地合一稅 2.0 的政策搭配。
囤房稅 2.0（房屋稅差別稅率）已於 2025 年 7 月正式上路，採「全國歸戶」制，非自住住家用房屋稅率調高至 2% 至 4.8%，持有 7 戶以上最高課 4.8%。2026 年為首次按新制全面課稅的年度，多屋族稅額將有感增加。
什麼是囤房稅 2.0？
囤房稅 2.0 是《房屋稅條例》的修正案，核心改革為：
| 改革項目 | 舊制 | 囤房稅 2.0 |
|---|---|---|
| 戶籍計算 | 縣市各自計算（分開歸戶） | 全國總歸戶（合併計算） |
| 非自住稅率 | 1.5%～3.6%（各縣市自訂） | 2%～4.8%（全國統一級距） |
| 自住稅率 | 1.2%（維持不變） | 1.2%（維持不變） |
| 建商餘屋 | 1.5%～3.6% | 2%～4.8%（針對持有超過 1 年） |
| 生效時間 | — | 2025 年 7 月 1 日起 |
稅率級距表（2026 年完整適用）
自住房屋
| 類型 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 自住（本人、配偶、未成年子女） | 1.2% | 限 3 戶，需設戶籍 |
| 公益出租人 | 1.2% | 需向政府申報 |
| 社會住宅包租代管 | 1.2% | 需簽約 |
非自住住家用房屋
| 全國持有戶數 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 1 戶 | 2% | 最低稅率 |
| 2 至 4 戶 | 2.4%～3.6% | 依各縣市細則 |
| 5 至 6 戶 | 3.6%～4.2% | 明顯偏高 |
| 7 戶以上 | 最高 4.8% | 最高稅率 |
稅額試算
情境 1：單一自住戶（未受影響）
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 房屋現值 | 50 萬元 |
| 自住稅率 | 1.2% |
| 年稅額 | 6,000 元 |
情境 2：持有 3 戶非自住房屋
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 每戶房屋現值 | 80 萬元 |
| 持有戶數 | 3 戶 |
| 適用稅率 | 3.2%（中位數） |
| 每戶年稅額 | 25,600 元 |
| 3 戶合計 | 76,800 元 |
| 舊制稅額（假設 1.5%） | 36,000 元 |
| 新制增加 | +40,800 元（+113%） |
情境 3：持有 7 戶以上（最高稅率）
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 每戶房屋現值 | 60 萬元 |
| 持有戶數 | 8 戶 |
| 適用稅率 | 4.8%（最高級距） |
| 每戶年稅額 | 28,800 元 |
| 8 戶合計 | 230,400 元 |
| 舊制稅額（假設 1.5%） | 72,000 元 |
| 新制增加 | +158,400 元（+220%） |
對各群體的影響
多屋族
持有 3 戶以上非自住房屋者稅額明顯增加，持有越多影響越大。根據財政部估計：
| 持有非自住戶數 | 影響程度 |
|---|---|
| 1 戶 | 影響有限（稅率 2%） |
| 2 至 4 戶 | 有感增加（稅額翻倍） |
| 5 至 6 戶 | 顯著增加 |
| 7 戶以上 | 大幅增加（最高 4.8%） |
建商
| 情況 | 稅率 |
|---|---|
| 建商餘屋持有 1 年內 | 2%（較低稅率鼓勵出售） |
| 建商餘屋持有 1 至 2 年 | 2.4%～3.6% |
| 建商餘屋持有超過 2 年 | 最高 4.8% |
租屋族
囤房稅 2.0 對租屋市場的影響有正反兩種觀點：
- 出租房稅率較低：房東若出租給公益出租人或包租代管，可享 1.2% 低稅率
- 可能轉嫁租金：部分房東可能將增加的稅額反映在租金上
- 供給可能增加：部分空屋可能轉為出租，增加租屋供給
合法節稅對策
1. 設籍自住
| 條件 | 說明 |
|---|---|
| 設戶籍 | 本人、配偶或未成年子女設籍 |
| 居住事實 | 實際居住，非空置 |
| 上限 3 戶 | 夫妻及未成年子女全國合計最多 3 戶自住 |
2. 申請公益出租人
將房屋出租給符合租金補貼資格的低收或中低收入戶，可享自住稅率 1.2%。
3. 參與社會住宅包租代管
將房屋委託給租屋服務事業，參與社會住宅包租代管計畫，享自住稅率 1.2%。
4. 調整持有結構
考慮出售非核心持有的房產，降低持有戶數以適用較低稅率。
常見問題
囤房稅 2.0 和房地合一稅 2.0 有什麼不同？
囤房稅 2.0 是每年課徵的房屋稅，針對「持有多戶」的行為；房地合一稅 2.0 是出售時課徵的所得稅，針對「短期交易」的行為。兩者政策目標不同，但共同打擊炒房行為。
自住房屋的認定標準是什麼？
需同時符合以下條件：
- 本人、配偶或未成年子女所有
- 本人、配偶或未成年子女設有戶籍
- 無出租或營業使用
- 全國合計 3 戶以內（第 4 戶起算非自住）
繼承而來的房屋也算在囤房稅戶數內嗎？
算。 只要是你名下持有的房屋，不論是購買還是繼承，都計入全國總歸戶的持有戶數。但如果繼承房屋是自住且設有戶籍，可適用自住稅率。
囤房稅 2.0 會影響房價嗎？
政策目標是提高多屋族的持有成本，促使空屋釋出，理論上對房價有抑制效果。但實際影響取決於市場供需、利率環境、經濟狀況等綜合因素。
囤房稅 2.0 與房屋稅一覽表
| 房屋類型 | 適用稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 自住（3 戶內） | 1.2% | 需設籍 |
| 公益出租人 | 1.2% | 享自住稅率 |
| 非自住（1 戶） | 2% | 最低非自住稅率 |
| 非自住（2 至 4 戶） | 2.4%～3.6% | 依各縣市細則 |
| 非自住（5 至 6 戶） | 3.6%～4.2% | 高稅率 |
| 非自住（7 戶以上） | 最高 4.8% | 最高稅率 |
| 建商餘屋（1 年內） | 2% | 鼓勵出售 |
| 建商餘屋（超過 2 年） | 最高 4.8% | 避免囤地 |
囤房稅 2.0 相關稅率級距及各縣市實施細則可能隨政策調整而有變動。實際稅額以各縣市稅務局核定的房屋現值及稅率為準。如有疑問請撥打 稅務機關 0800-000-321 免費專線。