2026 都更危老重建完整指南
申請流程、容積獎勵、補助與稅賦減免一次看懂
2026 年都更與危老重建完整指南。危老重建 7 步驟流程：耐震評估→全體同意→委託團隊→送審→建照→施工→完工。容積獎勵：時程獎勵 2025 年已落日，規模獎勵基地達 200 平方公尺獲 2% 最高 10%，耐震/綠建築/智慧建築/無障礙各 2%～10%。稅賦減免：重建期間地價稅免徵、重建後房屋稅地價稅減半 2 年、原屋主延長最長 10 年。政府補助：重建計畫每案最高 5.5 萬元、自主都更信用保證 10 億撬動 100 億貸款。各縣市進度：台北核准最多 1,000 件、台中 980 件。本篇整理都更危老申請流程、容積獎勵計算、補助與稅務優惠完整資訊。
全台屋齡超過 30 年老屋逾 554 萬戶，危老重建與都市更新是提升居住安全的重要途徑。危老條例時程獎勵已於 2025 年 5 月落日，轉為規模獎勵為主。2026 年內政部推動自主都更信用保證機制，10 億元撬動 100 億元貸款能量，降低地主自辦都更的資金門檻。重建期間地價稅免徵、完工後房屋稅地價稅減半最長 12 年。本篇完整解析都更危老申請流程、容積獎勵、補助與稅務優惠。
危老重建 vs 都市更新
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 法律依據 | 危老條例（2017 年制定） | 都市更新條例 |
| 同意門檻 | 100% 全體所有權人同意 | 多數決（依政府規定） |
| 最小基地面積 | ✅ 無限制 | 通常需 1,000 平方公尺以上 |
| 審查流程 | 簡化，免公聽會 | 需公聽會、聽證會、審議會 |
| 審查時間 | 最快 2～3 個月 | 動輒數年起跳 |
| 容積獎勵上限 | 最高基準容積 1.4 倍 | 依都更事業計畫 |
| 適合對象 | 產權單純、小基地 | 大面積、複雜基地 |
危老重建申請流程（7 步驟）
| 步驟 | 內容 | 所需時間 |
|---|---|---|
| ① 資格確認與耐震評估 | 確認建築物位於都市計畫區內、為合法建築；申請耐震初評 | 約 1～2 個月 |
| ② 取得全體同意 | 取得 100% 所有權人同意書（最關鍵一關） | 視整合情況 |
| ③ 委託專業團隊 | 委託建築師擬定重建計畫書，決定容積獎勵項目 | 約 1～2 個月 |
| ④ 送審重建計畫 | 送各縣市都發局審查 | 30～60 天（簡化案最快 40 天） |
| ⑤ 申請建造執照 | 重建計畫核准後 1 年內申請建照 | 約 1～2 個月 |
| ⑥ 拆除與施工 | 拆除舊屋後記得註銷稅籍，停止繳納房屋稅 | 依工程規模 |
| ⑦ 完工領取使用執照 | 新屋落成，申請稅賦減免 | — |
產權單純、基地面積小、希望快速重建 → 選危老。基地面積大、產權複雜、需要多數決門檻 → 選都更。危老重建審查時間最快 2～3 個月，都更則需數年。若不確定哪種適合，可先洽詢各縣市都發局或危老輔導團免費諮詢。
容積獎勵
獎勵項目一覽
| 獎勵項目 | 獎勵額度 | 備註 |
|---|---|---|
| 耐震設計 | 2%～10% | 依標章等級 |
| 綠建築 | 2%～10% | 依標章等級 |
| 智慧建築 | 2%～10% | 依標章等級 |
| 無障礙環境 | 2%～10% | 取得無障礙住宅標章 |
| 規模獎勵 🏆 | 2%～10% | 基地達 200 平方公尺以上 |
時程獎勵已落日（重要！）
| 期間 | 時程獎勵 |
|---|---|
| 2017～2020 | 最高 10% |
| 2020～2025.5.11 | 逐年遞減（8%→6%→4%→2%→1%） |
| 2025.5.12 起 | ❌ 正式歸零 |
規模獎勵新制
| 基地面積 | 獎勵額度 |
|---|---|
| 200 平方公尺（約 60.5 坪） | 基準容積 2% |
| 每增加 100 平方公尺 | 再增加 0.5% |
| 上限 | 最高 10% |
內政部危老條例修正草案已送立法院審議：① 重建面積未達 500 平方公尺者，容積獎勵上限下修至基準容積 1.2 倍或原建築容積 1.1 倍；② 新增協議合建稅賦優惠（土增稅、契稅減徵 40%）；③ 擬刪除 2027 年 5 月的落日期限，讓危老常態化。實際以三讀通過條文為準。
稅賦減免（最長 12 年）
| 階段 | 減免內容 | 期間 |
|---|---|---|
| 重建期間 | 地價稅 免徵（土地無法使用期間） | 開工日起～使用執照核發日 |
| 重建後（前 2 年） | 地價稅 + 房屋稅 減半徵收 | 2 年 |
| 原屋主加碼延長 | 房屋稅減半延長（限自然人，2 年內未移轉） | 最長 10 年 |
減稅申請流程：
- 開工前：向都發局申請「土地無法使用認定」，轉送稅務局核定免徵地價稅
- 完工後：取得使用執照後，主動向稅務局申請地價稅與房屋稅減半
- 未主動申請視同放棄，務必在期限內遞件
政府補助
危老重建補助
| 補助項目 | 金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 重建計畫費用 | 每案最高 5.5 萬元 | 內政部補助 |
| 行政作業費 | 每案 5,000 元 | 內政部補助 |
| 耐震初評 | 補助約 1.2～1.5 萬元 | 全額或部分補助 |
老宅延壽補助（2026 年新政策）
| 補助項目 | 最高金額 | 適用對象 |
|---|---|---|
| 公寓公共空間 | 每棟 960 萬元 | 屋齡 30 年以上 4～6 樓公寓 |
| 室內私人空間 | 每戶 30 萬元 | 6 樓以下透天 |
自主都更信用保證
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 政府提撥 | 中央都更基金提撥 10 億元 作為信用保證專款 |
| 擔保總額度 | 可提供 100 億元 信用擔保 🏆 |
| 目的 | 解決自主都更「資金龐大、建築融資不易」瓶頸 |
| 通過時間 | 2026 年 3 月通過修正草案 |
各縣市免費諮詢
| 縣市 | 諮詢管道 |
|---|---|
| 台中市 | 危老輔導團，核准 980 件 居全台第二 |
| 台南市 | 3 家輔導廠商 + 57 處工作站，一條龍免費服務 |
| 各縣市 | 請洽各縣市都發局或建管處 |
各縣市危老核准統計（截至 2025 年 4 月）
| 縣市 | 核准件數 |
|---|---|
| 台北市 🥇 | 1,000 件 |
| 台中市 🥈 | 858 件 |
| 新北市 🥉 | 608 件 |
| 高雄市 | 437 件 |
| 台南市 | 418 件 |
| 桃園市 | 203 件 |
常見問題
危老重建需要全部地主同意嗎？
需要。危老重建要求 100% 所有權人同意，這是與都更多數決最大的不同。只要有一位地主不同意，就無法申請危老。若產權複雜無法取得全體同意，可考慮改走都市更新程序（多數決）。
2026 年還有時程容積獎勵嗎？
沒有了。時程獎勵已於 2025 年 5 月 11 日正式落日歸零。現在改以 規模獎勵 為主，基地面積達 200 平方公尺可獲 2% 容積獎勵，最高 10%。此外仍可申請耐震、綠建築、智慧建築、無障礙等獎勵項目，合計上限 30%。
危老重建可以減免哪些稅？
三大稅賦減免：① 重建期間地價稅免徵；② 重建後 2 年地價稅、房屋稅減半；③ 原屋主加碼房屋稅減半延長最長 10 年，合計最長 12 年。注意必須 主動向稅務局申請，未申請視同放棄。
政府有補助危老重建的費用嗎？
有。重建計畫費用每案最高補助 5.5 萬元、行政作業費 5,000 元、耐震初評補助約 1.2～1.5 萬元。2026 年新增老宅延壽補助：公寓公共空間每棟最高 960 萬元、室內每戶最高 30 萬元。此外自主都更信用保證 10 億元可撬動 100 億元貸款，降低資金門檻。
危老重建和都市更新哪個比較快？
危老重建 快非常多。危老審查最快 2～3 個月，免公聽會、免聽證會。都更需經過公聽會、聽證會、審議會等程序，動輒 3～7 年。但危老須 100% 同意，都更採多數決，若產權複雜無法取得全體同意，都更是唯一選項。
危老條例會不會到期？2027 年後還能申請嗎？
危老條例原訂 2027 年 5 月 31 日 落日，但內政部已提出修法草案擬 刪除落日期限，讓危老成為常態制度。同時修法也針對小基地案件下修容積獎勵上限。若擔心政策變動，建議及早啟動程序，以現行規定送件較有保障。
都更危老重建一覽表
| 項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 同意門檻 | 100% 全體同意 | 多數決 |
| 最小面積 | 無限制 | 約 1,000 平方公尺以上 |
| 審查時間 | 最快 2～3 個月 | 數年起跳 |
| 容積獎勵上限 | 基準容積 1.4 倍 | 依事業計畫 |
| 重建補助 | 每案最高 5.5 萬元 | 依個案 |
| 稅賦減免 | 最長 12 年 | 依個案 |
| 信用保證 | — | ✅ 100 億元額度 |
| 適合對象 | 產權單純小基地 | 大面積複雜基地 |
本文依 2026 年危老條例、都市更新條例及內政部相關公告整理。容積獎勵項目及額度以各縣市政府核定為準。2026 年修法草案內容以立法院三讀通過條文為準。稅賦減免需主動申請，實際減免期間及條件以稅務局核定為準。個案情況請諮詢各縣市都發局或專業建築師。