2026都更危老重建流程與獎勵：權利變換合建分配稅務優惠與整合實務

從都更危老雙軌制比較（都更依《都市更新條例》/多數決/審議制/危老依《危老條例》/100%同意/快速審查）到重建申請流程（都更：劃定單元→事業計畫→公聽會→審議→權利變換→建照/危老：耐震評估→100%同意→送審30~60天核准→建照）、從容積獎勵（都更最高1.5倍/自主都更特快車直接給滿/危老最高1.3倍/2026小基地下修至1.2倍）到權利變換vs協議合建分配（權利變換三家估價師評定/協議合建雙方協議/地主分回比例計算）、從稅務優惠（地價稅房屋稅減徵50%/土增稅契稅減徵40%）到整合實務障礙——2026年是都更危老的關鍵年。本篇從都更危老雙軌制比較、申請流程、容積獎勵、權利變換與分配、稅務優惠、2026修法動態、整合實務到常見問題完整整理。

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一、都更危老雙軌制總覽

都更vs危老核心比較

2026年關鍵數據

都更危老選擇判斷

老屋重建需求
    ↓
┌────────────────────────────┐
│ 是否符合危老資格？        │
│ (都市計畫區/合法建築/      │
│  非古蹟/耐震未達標)       │
└────────────────────────────┘
    ↓               ↓
   是               否
    ↓               ↓
┌──────────────────┐ ┌──────────────┐
│ 能否取得100%同意？ │ │ 走都更路線    │
└──────────────────┘ │ (多數決)      │
    ↓           ↓    └──────────────┘
   是           否
    ↓           ↓
 走危老        ┌──────────────┐
 (快速通道)    │ 基地是否夠大？ │
               └──────────────┘
                   ↓        ↓
                  是        否
                   ↓        ↓
                ┌─────────┐  ┌─────────┐
                │ 走都更   │  │ 持續整合 │
                │ (多數決) │  │ 或放棄   │
                └─────────┘  └─────────┘

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二、都更申請流程

都更7大步驟

都更同意門檻

都更申請應備文件

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三、危老重建流程

危老7步驟SOP

危老申請資格

危老條件（符合以下之一）

耐震評估費用與補助

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四、容積獎勵

都更容積獎勵

危老容積獎勵

自主都更「容獎特快車」

容積獎勵時程提醒

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五、權利變換vs協議合建

權利變換 vs 協議合建比較

地主分回比例計算

影響地主權益的關鍵

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六、稅務優惠

各項稅務優惠一覽

稅務優惠申請方式

稅務優惠注意事項

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七、2026年重要修法動態

危老條例2.0修正重點

都更條例修正方向

老宅延壽計畫

2026年修法時程

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八、整合實務

危老重建10大障礙

整合成功關鍵因素

地主自保建議

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九、一句話總結

**2026都更危老重建流程與獎勵：都更危老雙軌制→都更依《都市更新條例》（多數決/審議制/適合大基地）/危老依《危老條例》（100%同意/快速審查/無面積限制/原至2027年5月31日/修法將刪除期限）。都更流程→劃定更新單元→事業計畫→公聽會→審議→權利變換→建照申請→施工（審議1~2年）。危老流程→確認資格→耐震評估（初評1.5~2萬元）→100%同意→委託建築師→送審30~60天核准→180天內申請建照→施工。容積獎勵→都更最高1.5倍/自主都更「容獎特快車」直接給滿1.5倍/捐贈社宅最高2倍（修法中擬提高至2倍）。危老最高基準容積1.3倍/2026修法<500m²下修至1.2倍/原建築容積1.1倍/時程獎勵2026年5月後降至1%。權利變換→三家估價師評定更新前後權利價值/審議機制保障地主。協議合建→雙方協議分配比例/2026新增土增稅契稅減徵40%。稅務優惠→地價稅房屋稅重建期間減徵50%/完工後2年續減/協議合建土增稅契稅減徵40%。老宅延壽→公寓公共空間最高補助960萬/室內每戶最高30萬。一句話記口訣：老屋重建選都更或危老→產權簡單100%同意走危老快速→大基地產權複雜走都更多數決→容獎都更1.5倍危老1.3倍→自主都更特快車直接給滿→權利變換三家估價師保障→協議合建靠談判能力→稅務優惠地價房屋稅減半→把握2026年時程獎勵倒數！

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十、常見問題

都更和危老重建有什麼不同？

都更依《都市更新條例》/多數決/審議制/適合大基地/無期限。危老依《危老條例》/須100%同意/快速審查/無最小面積限制/原至2027年5月31日（修法將刪除期限）。 ①法源差異：①都更：都市更新條例②危老：都市危險及老舊建築物加速重建條例③②同意門檻：①都更：多數決（事業計畫80%以上）②危老：100%全體所有權人同意③③審查速度：①都更：公聽會+審議會/約1~2年②危老：直接送審/最快30~60天核准④④容積獎勵：①都更：最高1.5倍（特快車直接給滿）②危老：最高1.3倍（2026小基地下修至1.2倍）⑤⑤選擇建議：①產權單純能100%同意→走危老（快速）②大基地產權複雜→走都更（多數決）。一句話：都更多數決審議制適合大基地/危老100%同意快速審查適合小基地/都更容獎1.5倍高於危老1.3倍！

危老重建要多少錢？耐震評估費用多少？

耐震初評約1.5~2萬元（政府有補助名額）/詳評15萬元起/整體重建費用依規模而定/營造成本近年每坪約15~25萬元。 ①耐震評估費用：①初步評估（初評）：約1.5~2萬元/政府有補助②詳細評估（詳評）：15萬元起/須由專業技師執行③評估機構：建築師公會/土木技師公會/結構技師公會④②重建費用：①營造成本依地區和建材等級而異②一般約每坪15~25萬元③含拆除/結構/水電/裝修等④③政府補助：①耐震評估補助→向各縣市政府查詢②老宅延壽補助→公共空間最高960萬元/每戶最高30萬元③④其他費用：①建築師設計費②建照申請規費③管銷費用。一句話：耐震初評1.5~2萬元/詳評15萬元起/重建營造成本每坪15~25萬元/政府有補助名額可申請！

危老重建容積獎勵最高多少？

現行危老容積獎勵合計最高為基準容積的1.3倍（原建築容積的1.2倍）/2026年修法後小基地<500m²將下修至1.2倍（原建築容積1.1倍）。 ①獎勵項目：①耐震設計獎勵：2%~10%②綠建築獎勵：2%~10%③智慧建築獎勵：2%~10%④無障礙環境獎勵：3%~5%⑤時程+規模獎勵：合計上限10%（逐年遞減中）②總和上限：①現行：合計不超過基準容積1.3倍②2026修法<500m²：下修至1.2倍③原建築容積上限：現行1.2倍→修法1.1倍④③時程獎勵倒數：①2026年5月前：2%②2026年5月後：1%③2027年以後：0%④所以現在申請還有時程獎勵④④建議：①越早申請容獎越高②注意時程獎勵逐年遞減③委託建築師計算最有利的獎勵組合。一句話：危老容獎合計最高基準容積1.3倍/時程獎勵逐年遞減/2026年5月後降至1%/越早申請獎勵越多！

都更權利變換是什麼？

權利變換是由實施者辦理/經三家估價師評定更新前後權利價值/按比例分配更新後建築物及土地/有審議機制保障地主權益。 ①權利變換流程：①實施者委託三家估價師評定②估算更新前每戶權利價值③估算更新後總權利價值④按比例計算各戶應分配權利⑤②與協議合建的差異：①權利變換：估價師公正評定/審議會把關/地主保障較高②協議合建：雙方直接協議/無強制估價/依賴談判能力③③優點：①有政府審議機制把關②分配方式透明③地主權益較有保障④④缺點：①流程較長②審議程序繁瑣③彈性較小。一句話：權利變換由三家估價師評定權利價值/按比例分配/審議機制保障地主/適合都更案/流程較長但較有保障！

地主可以分回多少比例？

地主分回比例依區位/容積獎勵/營造成本/市場行情而定/實務上約50%~70%/蛋黃區分回比例較高。 ①計算公式：①分回比例≈(預估成屋單價−營造成本−管銷利潤)÷預估成屋單價②②影響因子：①區位地段：蛋黃區房價高→分回比例高②容積獎勵：獎勵越多→總銷面積越大→分回越多③營造成本：近年工料雙漲→分回比例受壓縮④③實務經驗：①台北市蛋黃區：地主分回約60%~70%②新北市/台中市：約50%~60%③中南部：約40%~55%④④建議：①查清周邊土地成交單價②了解容積獎勵內容③比較多家建商方案④聘請專業顧問協助談判。一句話：地主分回比例約50%~70%/蛋黃區分回較高/受區位/容獎/成本影響/建議多方比較並聘請專業顧問！

2026年都更危老修法有哪些重要變化？

2026年危老條例2.0：刪除落日/小基地容獎下修至1.2倍/新增社宅容獎/新增協議合建稅賦優惠。都更條例：原容認定放寬/容獎擬提高至2倍。 ①危老2.0重點：①刪除2027年5月31日落日→政策常態化②小基地<500m²容獎上限下修至1.2倍③住宅使用比率須達1/2以上④新增協議合建土增稅契稅減徵40%⑤新增社宅容獎最高15%⑥②都更條例修正：①原容認定放寬→受惠27萬戶②容獎上限擬提高至2.0倍（引環團爭議）③③老宅延壽計畫：①公寓公共空間最高補助960萬元②室內每戶最高30萬元③適用屋齡30年以上4~6樓公寓④④政策趨勢：①從臨時性快速管道→常態化法規②從速度導向→規模導向③防弊措施強化。一句話：2026危老2.0刪除落日常態化/小基地容獎下修/都更容獎擬提高至2倍/老宅延壽補助最高960萬！

危老重建一定要100%同意嗎？

是的/危老重建依現行法規須100%全體所有權人同意/這是危老最大的門檻/也是最困難的一關/不同意的地主可以改走都更路線。 ①100%同意要求：①全體所有權人均須簽署同意書②缺任何一人同意→無法走危老③這是危老vs都更最大的差異④②遇到不同意地主的處理：①持續溝通協調/了解不同意原因②調整分配方案/滿足合理需求③若仍無法取得同意→改走都更（多數決）④④都更多數決門檻：①事業計畫：**80%**同意②權利變換：80%同意③審議會通過後/少數不同意者仍可實施④③建議：①先確認能否取得100%同意②若無法→評估是否走都更③產權越單純→越適合走危老。一句話：危老須100%全體同意/這是最大門檻/無法取得可改走都更多數決/產權單純者適合走危老！

都更危老重建期間要住哪裡？

都更危老重建期間住戶需自行安排居住/可選擇租屋/依親/或申請政府的租金補助/部分縣市有中繼住宅提供。 ①居住安排：①自行租屋：最常見的方式②依親：與家人親友同住③政府中繼住宅：部分縣市提供/名額有限④②租金補助：①都更案：實施者可能提供租金補助②危老案：可向縣市政府申請補助③補助金額和期間依各縣市規定③③搬遷費用：①實施者通常負擔搬遷費用②包含家具搬運/暫存等④④建議：①重建前預先規劃居住安排②了解縣市政府有無租金補助③與實施者協商搬遷補償。一句話：重建期間可自行租屋或依親/部分縣市提供租金補助或中繼住宅/建議提前規劃！

自主都更「容獎特快車」是什麼？

自主都更容獎特快車是2026年新制/符合一定規劃設計條件的自主都更案/可直接給滿1.5倍基準容積獎勵/免逐項疊加/捐贈社宅最高可達2倍。 ①什麼是自主都更：①由所有權人自行出資參與②成立自主都市更新會或委託全案管理機構③不經由建商實施④②特快車條件：①符合一定規劃設計條件②由自主都更會主導③基地規模和設計符合規範④如不符合→回歸逐項疊加方式⑤③獎勵內容：①直接給滿1.5倍基準容積獎勵（免逐項計算疊加）②捐贈社宅或婚育宅→最高可疊加至2倍③④優點：①簡化申請流程②獎勵確定性高③不用擔心逐項審查不通過④⑤注意：①需所有權人自行出資②需有專業團隊協助③適合有一定規模的基地。一句話：自主都更特快車直接給滿1.5倍容獎/免逐項疊加/捐贈社宅最高2倍/適合有規模的自主都更案！

老宅延壽補助多少錢？怎麼申請？

老宅延壽計畫補助公寓公共空間每棟最高960萬元/室內私人空間每戶最高30萬元/適用30年以上4~6樓公寓/向各縣市政府申請。 ①補助內容：①公共空間：每棟最高960萬元②室內空間：每戶最高30萬元③②補助範圍：①外牆整修/防水隔熱②老舊管線更新③增設電梯/無障礙設施④結構補強⑤③申請資格：①屋齡30年以上②4~6樓公寓③位於都市計畫區④④申請方式：①向各縣市政府建管處或都更處查詢②備妥建物相關文件③提出修繕計畫申請④審核通過後施工請款⑤⑤與重建的選擇：①老宅延壽=不需重建者延長建築壽命②結構安全無虞者可選擇延壽③結構有安全疑慮者建議重建。一句話：老宅延壽補助公共空間最高960萬/每戶最高30萬/適用30年以上公寓/不需重建者可申請延壽補助！