危老改建/都更 流程與補助指南
2026危老重建申請流程、容積獎勵、都更同意門檻與老宅延壽補助完整整理
2026年台灣危老改建與都市更新完整指南。危老重建：適用30年以上危險老舊建築，須100%全體所有權人同意，審查約30~60天核定。容積獎勵最高1.3倍（耐震/綠建築/智慧建築等合計），但時程獎勵2026年5月後降至1%，小於500m²基地獎勵上限降為1.2倍。補助：耐震初評最高1.5萬、詳評40萬、重建計畫書5.5萬。稅務優惠：地價稅重建期間免徵+完工後減半2年、房屋稅減半最長10年。都市更新：同意門檻依地區類型75%~90%，權利變換多數決，容積獎勵最高1.5倍。老宅延壽計畫（2026年新制）：屋齡30年以上老屋修繕補助，公寓每棟最高960萬、透天最高300萬，2026年5月受理至2027年底，總預算50億元。本篇從流程到補助完整整理。
2026年台灣老屋改建政策重大變革——危老時程獎勵降至1%、小基地容獎限縮、老宅延壽補助最高960萬、都更條例11條修法送審。本篇從重建到修繕完整整理。
一、危老重建 vs 都市更新 基本比較
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 法源 | 都市危險及老舊建築物加速重建條例 | 都市更新條例 |
| 同意門檻 | 100% 全體所有權人同意 | 多數決（75%~90%，依地區類型） |
| 基地最小面積 | ✅ 無限制（修法擬設500m²門檻） | ❌ 通常需較大規模 |
| 審查速度 | ⚡ 快（約30~60天核定） | 🐢 慢（平均7~10年） |
| 容積獎勵上限 | 基準容積1.3倍 | 基準容積1.5倍 |
| 至2026/2累計核准 | 4,838件 | 1,291件 |
二、危老重建
什麼是危老重建？
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（2017年上路）旨在加速汰換有安全疑慮或老舊建築，提供容積獎勵、稅賦減免與費用補助，審查程序比都更簡便快速。
申請條件
| 條件 | 說明 |
|---|---|
| 位於都市計畫區 | 住宅區、商業區均可（非都市土地不行） |
| 合法建築 | 領有使用執照 |
| 非古蹟或歷史建築 | 若為文化資產須走都更流程 |
| 危險或老舊 | ①危險建築（海砂屋/危樓/耐震未達乙級）；②屋齡30年以上、無電梯、耐震乙級；③屋齡30年以上、有電梯、耐震乙級、補強成本超過重建一半 |
申請流程（7步驟）
| 步驟 | 內容 | 預估時間 |
|---|---|---|
| ① 確認資格 | 查屋齡、合法性，申請耐震評估 | 1~2個月 |
| ② 取得全體同意 | 100% 地主簽署同意書（最高門檻） | 視整合難度 |
| ③ 委託專業團隊 | 建築師規劃重建計畫書 | — |
| ④ 送審重建計畫 | 向縣市政府都發局/建管處提出 | 30~60天核定 |
| ⑤ 申請建照 | 核准後180天內須申請，否則計畫失效 | — |
| ⑥ 拆除施工 | 拆除舊屋、興建新屋 | 約1.5~2年 |
| ⑦ 完工領使照 | 取得使用執照 | — |
⚠️ 重建計畫申請期限至2027年5月31日（但修法擬刪除落日條款，改為常態制度）。
容積獎勵
| 獎勵項目 | 額度 |
|---|---|
| 耐震設計 | 2%~10% |
| 綠建築（銀級以上） | 2%~10% |
| 智慧建築 | 2%~10% |
| 無障礙環境 | 3%~5% |
| 時程獎勵（2026年5月後） | ⚠️ 降至1% |
| 規模獎勵 | 合計上限10%（與時程合計） |
| 總獎勵上限 | 基準容積×1.3倍（或原建築容積×1.15倍） |
2026年危老2.0修法重點
| 變革 | 內容 |
|---|---|
| 時程獎勵退場 | 2026年5月後降至1%，實質落日 |
| 小基地限縮 | 未達500m²（約151坪），容獎上限降為1.2倍或原容積1.1倍 |
| 公益加碼 | 500m²以上且捐社宅/社福設施，可再獲最高**15%**獎勵 |
| 刪除落日條款 | 原訂2027年5月屆期，擬改常態制度 |
| 新增老宅延壽 | 結構安全但機能老化者，提供修繕補助 |
費用補助
| 補助項目 | 金額 |
|---|---|
| 耐震初評 | 最高1.5萬元 |
| 耐震詳評 | 最高40萬元 |
| 重建計畫書 | 每案5.5萬元 |
稅務優惠
| 項目 | 優惠內容 |
|---|---|
| 地價稅 | 重建期間免徵；完工後減半2年 |
| 房屋稅 | 減半徵收最長10年（所有權未移轉） |
| 土地增值稅 | 協議合建產權移轉減徵40% |
| 契稅 | 協議合建減徵40% |
三、都市更新
什麼是都市更新？
依照《都市更新條例》，透過多數決方式進行老舊建築重建或整建，由實施者（建商）與地主合作，完成後按權利價值比率分配更新後的房地。
同意門檻
| 情境 | 同意門檻（人數+面積） |
|---|---|
| 公辦都更（公開評選） | 私有地主**>1/2**，面積**>1/2** |
| 劃定更新地區 | 私有地主**>1/2**，面積**>1/2** |
| 一般更新地區 | 私有地主**>3/4**，面積**>3/4** |
| 自行劃定更新單元 | 私有地主**>4/5**，面積**>4/5** |
| 北市公辦都更7599專案 | 第一階段75%→第二三階段90% |
都更流程
| 步驟 | 內容 |
|---|---|
| ① 更新地區劃定 | 台北市已劃定93處更新地區，門檻降為75% |
| ② 事業概要 | 可省略若同意門檻已達標 |
| ③ 組織更新會 | 7人以上地主可組織都市更新會（法人） |
| ④ 擬定事業計畫 | 公開展覽30日+公聽會→審議→核定 |
| ⑤ 權利變換計畫 | 三家估價師估價→選配→審議→核定 |
| ⑥ 申請建照→施工 | 拆除舊屋、興建新屋 |
| ⑦ 完工分配 | 使用執照→產權登記→房地分配 |
順利都更案從洽談到完工約需8年。
容積獎勵
| 主要獎勵項目 | 最高額度 |
|---|---|
| 捐贈社福/公益設施 | 基準容積×30% |
| 基地規模（10,000m²以上） | 基準容積×30% |
| 處理舊違章建築戶 | 基準容積×20% |
| 耐震設計/綠建築/智慧建築 | 各10% |
| 總上限 | 基準容積×1.5倍 |
權利變換機制
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 核心概念 | 地主提供土地、實施者提供資金，完成後按更新前權利價值比率分配 |
| 估價方式 | 三家估價師分別估價，決定各戶權利價值 |
| 選配房型 | 地主依權利價值選擇更新後的房地 |
| 保障 | 實施者應保障地主權變後權利價值不低於法規最低標準 |
| 協議合建 | 需**100%**全體同意；或>4/5同意可部分權變、部分合建 |
稅務優惠
| 項目 | 優惠內容 |
|---|---|
| 地價稅 | 重建期間免徵；完工後減半2年 |
| 房屋稅 | 完工後減半2年，得延長至喪失所有權止（以10年為限） |
| 土地增值稅 | 權利變換或協議合建減徵40% |
| 契稅 | 權利變換或協議合建減徵40% |
四、老宅延壽計畫（2026年新制）
若老屋結構安全但機能老化，可選擇「老宅延壽機能復新計畫」——以修繕補強取代拆除重建。
基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 受理時間 | 2026年5月起至2027年12月31日 |
| 總預算 | 50億元，先到先審，用完即止 |
| 申請資格 | 屋齡30年以上合法建築、住宅使用比例1/2以上 |
申請資格
| 類型 | 條件 |
|---|---|
| 公寓 | 4~6樓；全棟1/2以上住宅使用；戶籍內有65歲以上或低收/中低收入戶 |
| 透天 | 6樓以下；全棟住宅使用；申請人須為自然人 |
補助金額
| 項目 | 最高補助 |
|---|---|
| 公寓每棟 | 最高960萬元 |
| 增設升降設備 | 400萬元 |
| 建築物立面修繕 | 300萬元 |
| 屋頂防水隔熱 | 50萬元 |
| 公共管線更新 | 50萬元 |
| 樓梯間修繕 | 40萬元 |
| 無障礙設施 | 40萬元 |
| 私人室內（一般戶） | 20萬元/戶 |
| 私人室內（高齡弱勢戶） | 30萬元/戶 |
| 透天（依樓層數） | 最高100~300萬元 |
核准後先撥付結構評估補助+最高**30%**修繕補助款，完工後撥付剩餘70%。
五、危老 vs 都更 選擇建議
| 情境 | 適合走危老 | 適合走都更 |
|---|---|---|
| 產權單純 | ✅ 已100%同意 | ❌ 不需要 |
| 產權複雜 | ❌ 一戶反對就卡關 | ✅ 可多數決 |
| 基地面積小 | ✅ 無最小限制（注意修法限縮） | ❌ 需較大規模 |
| 基地面積大（3000m²以上） | 可走，但獎勵較低 | ✅ 獎勵上限更高 |
| 想快速重建 | ✅ 2~6個月核定 | ❌ 7~10年起跳 |
| 爭取最高容獎 | ❌ 最高1.3倍 | ✅ 最高1.5倍 |
| 透天厝/小型公寓 | ✅ 最適合 | ❌ 不符經濟規模 |
| 不介意等待 | — | ✅ 可換更高獎勵 |
六、常見問題
危老重建和都市更新有什麼不同？哪個比較好？
危老重建速度快（審查30~60天）、門檻低（無面積限制），但需要100%全體所有權人同意，容積獎勵最高1.3倍。都市更新可多數決（同意門檻75%~90%），容積獎勵最高1.5倍，但流程耗時（平均7~10年）。沒有絕對哪個好——如果產權單純、已取得100%同意，走危老更快；如果產權複雜、有人反對，只能走都更多數決。若基地面積大且願捐社宅換更高容獎，都更更有利。
危老重建申請流程怎麼跑？要多久？
7步驟：①確認資格（1~2個月）→②取得**100%**全體同意（視整合難度）→③委託建築師規劃（1~2個月）→④送審重建計畫（30~60天核定）→⑤申請建照（核准後180天內）→⑥拆除施工（1.5~2年）→⑦完工領使照。最快2個月可核准，但整合全部住戶同意才是最花時間的關卡。時程壓力：重建計畫申請期限至2027年5月31日，時程獎勵2026年5月後已降至1%。
危老重建容積獎勵有多少？怎麼算？
容積獎勵合計最高達基準容積1.3倍。主要項目：耐震設計（2%~10%）、綠建築（2%~10%）、智慧建築（2%~10%）、無障礙環境（3%~5%）、時程+規模獎勵（合計上限10%，但2026年5月後時程獎勵降至1%）。注意：2026年修法後，基地未達500m²（約151坪），容獎上限降為1.2倍。舉例：一處100坪基地，原容積率300%，重建後最高可達100×300%×1.3=390坪（修法前）或100×300%×1.2=360坪（小基地限縮後）。
什麼是老宅延壽計畫？補助多少錢？
老宅延壽是2026年新推出的方案，針對結構安全但機能老化的老屋，以修繕補強取代拆除重建。2026年5月開始受理至2027年底，總預算50億元。補助金額：公寓每棟最高960萬元（含增設電梯400萬、立面修繕300萬、屋頂防水50萬等），透天最高100~300萬元。須符合屋齡30年以上、住宅使用比例1/2以上、戶內有65歲以上或低收/中低收入戶等條件。核准後最高先撥付30%補助款，完工後撥付尾款。
都市更新的同意門檻是多少？
依情況不同：(1) 劃定更新地區內——私有地主>1/2同意且面積>1/2；(2) 一般更新地區——>3/4同意且面積>3/4；(3) 自行劃定更新單元——>4/5同意且面積>4/5；(4) 北市公辦都更7599專案——第一階段75%、第二三階段90%。都更的關鍵優勢是多數決——即使有少數住戶反對，達到門檻仍可推動，不像危老需要100%同意。若所有權面積均超過9/10同意，所有人數可不計。
危老/都更的稅務優惠有哪些？
兩者稅務優惠已趨於一致：(1) 地價稅——重建期間免徵，完工後減半2年；(2) 房屋稅——完工後減半最長10年（所有權未移轉）；(3) 土地增值稅——協議合建產權移轉減徵40%；(4) 契稅——協議合建減徵40%。2026年危老修法新增比照都更的協議合建稅賦優惠，兩者在稅務上已幾乎無差異。
危老重建截止日是什麼時候？來得及嗎？
危老條例原訂2027年5月31日截止申請，但2026年修法擬刪除落日條款，改為常態制度。不過——時程獎勵已實質退場：2026年5月後時程獎勵降至1%，小基地（<500m²）容獎上限降為1.2倍。建議：若已整合完成，現在就送件，以免獎勵持續縮水；若還在整合中，仍可繼續推動，因為修法方向是改為常態制度，不至於完全失效。每案狀況不同，建議諮詢當地都發局或建築師。
七、總結
| 面向 | 重點 |
|---|---|
| 危老同意門檻 | 100% 全體所有權人同意 |
| 都更同意門檻 | 75%~90%（依地區類型多數決） |
| 危老審查時間 | 約30~60天核定 |
| 都更平均時程 | 約7~10年 |
| 危老容獎上限 | 基準容積1.3倍（小基地降為1.2倍） |
| 都更容獎上限 | 基準容積1.5倍 |
| 危老時程獎勵 | 降至1%（2026年5月後） |
| 危老補助 | 耐震初評1.5萬、詳評40萬、計畫書5.5萬 |
| 危老稅務優惠 | 地價稅免徵→減半2年；房屋稅減半最長10年；土增稅/契稅減徵40% |
| 老宅延壽補助 | 最高960萬元（公寓每棟），2026年5月起受理 |
| 危老截止日 | 原訂2027/5/31（修法擬刪除落日） |
| 都更權利變換 | 三家估價師估價→按權利價值比率分配 |
| 2026修法方向 | 時程獎勵退場、小基地限縮、新增老宅延壽 |
以上資訊為2026年5月參考資料，危老2.0修法草案仍在行政院及立法院審議中，實際內容以正式公布條文為準。各項補助金額、申請條件以各縣市政府最新公告為準。老宅延壽總預算50億元，先到先審，請把握時機。危老與都更涉及複雜法律與財務問題，建議委任專業地政士、建築師或律師進行個案評估。